2016年北京房市回顾、分析与展望（中）
原创 2016-10-04 郜律 国华传媒
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要想分析2016年，就不得不从20110217说起，因为从这一天，北京开始执行全国独一份最严格的“限购”政策。在这之前，信贷政策再怎么调整，一个人或者一个家庭买房最多可以有2次住房按揭资格（现在也同样），但是，对于购房资格是没有限制的。如果你有钱，随便在北京买房，可以全款买房，购房资格不受限。什么？买房还需要有资格？？不是开玩笑吧，姐有没有听错？嗯，真的没有听错，北京——限购啦，买房是要有资格滴！！！这是玩稀缺的套路！再强调一下，购房资格（俗称房票）和贷款资格（俗称贷款票），是两码事，很多人对这2个概念完全又是混淆的！要知道，北京土著的购买力一直是很有限的，主要靠非京籍人买房一直支撑着北京20110217限购之前的市场。
先说说购房资格：限购把北京分成京籍家庭和非京籍家庭。那么，京籍家庭限购2套住宅。解释1、家庭名下有2套房的京籍家庭，不允许再购买住宅，除非你卖掉1套2套或N套，腾出新的购房资格；或者用结婚/离婚大法；2、京籍单身/京籍离异人士限购1套（这是后期加强版，最开始没有的，可见政策一直在越来越紧），如果名下已有1套房产，则不能买第2套。非京籍家庭则要有5年连续社保或个税，才限购1套北京住宅。解释：1、如果选择5年连续社保方式获取购房资格，则从今天提交购房资格的上个月往前倒推60个月，记住，社保不能中断。哪怕中断过1个月，对不起，不行；哪怕中断过1个月，补缴上了，对不起，还是不行。补缴不认，就是这么BT！多少人为这条限制，哭晕在厕所里。。。2、如果选择5年纳税方式获取购房资格，则松多了，从上个年度倒退5年，每年有1个月的个税缴纳记录即可（跟社保要求有区别，不需要12个月纳税连续）。注意，如果2016年申请购房，则要2011-2015年度，每年都有个税缴纳记录。如果个税缴纳是0，对不起，也完蛋。个税哪怕当年度缴纳是1元，也行，不能是0。所以，别想方设法少缴纳个税啦，光荣的做一个帝都纳税人吧。
这个严格的、突如其来的北京20110217限购令，第一次提出——买房是需要资格的，而不再是任何人想买就可以买的。北京限购严重的打击了2011年的北京房市，使得成交量大大的下滑。再说贷款资格，2011年北京房市的信贷政策则是“认房又认贷”。购买家庭首套房且夫妻双方均无贷款记录，这个属于“什么都没认着”的状态，则首付3成；家庭有人名下有全款房，本次贷款购买第二套房，“认房”，则首付7成；家庭名下任意一人有过贷款记录再买房，“认贷”，不管首套二套，一律统统的首付7成！
那么2011年的北京房市则是“最严格的限购”+“认房又认贷”+“契税首套针对购房建筑面积分别为1%，1.5%，3%，二套房契税一律3%”+“普宅满5年免征营业税/非普满5年差额征收营业税/非普不满5年全额征收营业税”+“非唯一个税可以选择适用网签总价1%缴纳”，前面3条只影响新房，但是这5条全部影响二手房。后果：1、导致很多拥有多套房产的人，理论上无法再随意买入（很多人说：现在还有离婚大法，仍然可以全款无限制买入，我们在此不较真，毕竟离婚大法只适合极少数人；不，不，核心是——能够一套又一套全款买房的土豪，打着灯笼都难找吧！你，是土豪吗？即便你在民政局真折腾得起，但你有那么多银子吗？。。。。）；2、一部分人群改善困难，2011年之前就购买了好几套房，得卖好几套才能释放一个购房资格，太难太累心了吧（也下不了离婚的心），索性不卖也不买了；3、很多非京籍家庭，无房票不能买入北京房产，哪怕你是土豪，哪怕有全款，请搞定房票先，否则一边凉快儿去；4、既然不能随便买入，就会导致不能随意卖出。拥有房产的人，不再向以前那么随意卖出，导致二手房房源供应不充足；5、市场成交量骤减、成交变得异常困难、成交周期可以拉长到半年甚至一年，卖出是如此困难，但很多房主心想：“老子不缺钱，也绝不降价卖，停售或改为出租”，很多人索性房子不卖了；6、对于很多非京籍家庭来说，都有换过工作或者短暂的待业时期，有过社保断档，也可能一直在工作可是单位根本不给员工缴纳社保，没人在意社保与购房资格有什么关系。这个突如其来的政策使得很多非京籍家庭房产拥有者，是有改善房产的意愿，但是社保可能中断过，卖掉以后不能买了，而延缓自己的换房计划。这真真是悲剧了，在本人从业这么多年之间，每年都见过有的非京籍客户不知道这个政策，房子卖掉以后，社保不久前才中断，几年内都没有资格重新买房，只有无限的悔恨与遗憾。哇，人生惨剧，没发生在自己身上，真不知道什么叫痛，什么叫做眼泪。这个限购政策使得很多人开始珍惜手里的房源，而惜售，是的——惜售。除非有必要出售的，在供应着房源，卖掉一套的目的是买入另一套甚至更多，需要释放购房资格和房源；在这个时代，净卖出还是存在的，越往后就越少了。当然，这次限购还有很多其他后果，我这文章写得比较快，先想到这几个，后面大家可以补充。
那么，时光流转到2013年春节后，又有了重大转变。2013年3月1日之大事件——国务院出台“出售自有住房所得征收20%个税”，此事在全国引起轩然大波，但是，真正严格贯彻执行的城市，只有北京独一份，执行日期20130401，帝都的待遇果然与众不同啊。。。当月受此个税政策影响，北京二手房在2013年3月单月成交量达到48000套之多，创历史记录，至今单月记录未破。根据后来的各种解释，北京非唯一20%个税政策明确为：1、家庭唯一住宅房产出售，免征个税；2、家庭非唯一房产出售，查不到购房原值的（基本上只有已购公房符合这条），可以按照网签总金额1%征收个人所得税；但是，能够查到购房原值的，则必须按照出售时网签金额减去原购房网签金额的差额，征收20%个人所得税。那么2003年以后的商品房，基本全部中招，它们都是能查得到购房原值的，差额20%个税，吓死人啊！这10年房价涨了有多少，好几倍吧？差额有多少，上百万甚至几百万吧？差额的20%又有多少？？这个数学计算属于小学数学，计算难度不大，总之，个税差额那是相当相当惊人啊！！宝宝心里苦，但宝宝不说。要知道，商品房肯定是市场成交主流啊，受打击大啊，已购公房在市场成交已经沦为少数派啦，身在帝都不容易啊！
受此非唯一个税政策影响，帝都的民政部门可是苦了。在大上海购房也是需要房票的，很多上海人也在用离婚大法获得新购房之房票，买方需要离婚，，，这点和帝都一样的；那么，帝都与众不同的是，卖方也是需要离婚的，动用离婚大法的，不离婚卖房假设是非唯一房产呢？个税少则几十万，多则上百万，离婚个税直接清0，多么大的诱惑！！反正买也需要离，顺便一道解决了吧！。。。。。听说民政局一见前来离婚的夫妻，首先会询问：买卖房否？回答：然也。民政局工作人员一听，马上心领神会，立即发证。。。。哈哈，此乃——帝都独有特色。那么总结下：2013年的北京房市则是“最严格的限购”+“认房又认贷”+“契税首套针对购房建筑面积分别为1%，1.5%，3%，二套房契税一律3%”+“普宅满5年免征营业税/非普满5年差额征收营业税/非普不满5年全额征收营业税”+“商品房非唯一差额20%个税征收”+“2013年10月首推自住商品房概念，并在未来持续加大对自住房的土地供应和配置比例”。2013年北京这2条政策的变化，非常大的影响了北京房市新房和二手房错综复杂的关系、各自的成交量以及未来的价格走势。后果：1、商品房非唯一差额20%个税征收，极大的利好新房，利空二手房。您想想，市场上有多少在售房源，是满五唯一且普通住宅的？没有任何税费，只有契税的？真是太少见了。以前本来商品房非唯一个税可以选择适用1%的，这回不让了，彻底只能走差额20%。那么，供应的房源就更加减少，或者说尽管有人卖，但是大量的个税让买家无从下手，根本卖不出去，除非是原值很高的房源，上手是新房则有可能。因为原值高，所以即便不唯一，差额很少甚至可以做平，也能引发少量非唯一房源的成交。但这样原值高的房源也是极少数，特别是在二手房领域很罕见！！！原值很低的非唯一房源，带大量个税是真心卖不出去的，不是所有卖家都会使用离婚大法的啊。每个买家不是糊涂蛋，都要计算到手成本的。到手成本不仅包括房价，还有税费、中介费、甚至资金成本；2、有此政策在，之前5.5%个点的营业税（20160501以后该税种改叫增值税，费率为5%），已经算毛毛雨啦，个税才是大头！心塞啊！3、大量潜在买家都去购买新房，因为二手房实在税收太高了，新房受此政策影响在2013年特别好卖！4、2013年10月北京第一次推出自住商品房概念，自住房比周边房价便宜30%以上，京籍无房家庭优先排队轮候购买，彻底终止、结束经适房、两限房时代，这两个政策房退出历史舞台。自住房在2013年10月一经推出，市场观望气氛立即起来了，加上“认房又认贷”持续执行了好几年，短期房价见顶，成交量开始持续走低至2014年上半年。有数据显示，最先供应自住房的某个项目，短短个把月内居然收到了31.7万户京籍家庭的申请。然而，2013年全年北京新房、二手房合计成交量才28万套。多么庞大的潜在购房群体！！！；5、2013年10月的自住房，危害后果很大，很大，2016年的北京市场暴涨可以说一部分拜它所赐。
持续加大自住房供应和配置，就意味着减少商品房的供应！！蛋糕就这么多，这里多分一块，那边就必然缺少一块。减少商品房的供应，就代表市场上可售新房房源是极少的，2016年北京新房供应少到什么地步，不用我多说了吧，新房供应极少，大量购买需求就只能去二手房市场寻找房源。二手市场突然涌入大量意向购房者，可是供小于求，自然就是价格飙升。可是，你开发商捂盘惜售，我们小业主就这么1套、2套的，卖了以后重新买那么难，小业主不惜售吗？就不捂盘吗？2011年北京实施的各种政策结合在一起，逐渐随着时间推移到2016年，那就是严重畸形的市场。95%以上（甚至更高比例）的存量房被严重“锁仓”了，根本没人拿出来卖！！一个小区上千套房源，诚心在卖的满五唯一房源居然就1、2、3套，屈指可数啊！其他房子一看，了不得，一大堆的税啊！二手房市场小业主们由于出售、购买同样是困难的（吃了春节先卖后买的亏，很多小业主也学聪明了，这回先买后卖！然并卵，卖房的前提是——能买到，买不到怎么卖？），加上北京还要涉及腾房票（再赶上交易周期最起码4个月的朝阳区，如果在朝阳区一买一卖，神啊大半年出去啦，绝对的高风险，连环单出风险几率那是贼高的），也是惜售的，满五唯一房源也是稀缺的，抢着买着，可售二手房房源严重不足、枯竭，极少数在售二手房源，也可以做到直接拉涨停板。。。。。表格上数据很清晰，请再看看。这种现象到了2016年结合其他因素一并爆发，将房价演绎到了极致。用股市的话来说就是，卖盘很少，买盘巨大，导致涨停板发生；98%的二手房房源被“锁仓”，2%的可流通房源直接拉涨停板。。。这2%里，居然还有很多垃圾盘，9月中秋前后，绝对是坑盘乱舞时代！难得一见！我们必须要铭记真相和历史。
好了，痛苦煎熬了这么多年，该翻篇了吧，终于轮到20140930央妈出台新政，给大家松松绑了，信贷政策从“认房又认贷”突然改成“不认房不认贷”。之前一直都是上发条、上砝码、上手段，终于轮到一次解绑，一次难得的宽松。不容易啊，泪流满面，可以——换，房，啦！聪明的读者马上又质疑了，虽然我们分析了很多2016年房价暴涨的原因，但有BUG ！为什么20140930央妈宽松以后，当年最后一个季度没有出现房价暴涨，为什么2015年全年除了通州板块受副中心利好突然暴涨外，全北京其他区域上涨也是温和的一点儿，全年也没有出现短期、全面暴涨？为什么暴涨发生在央妈解绑一年多以后的2016年？2016年春节后的一轮暴涨不够，还奶奶的来了两轮暴涨？
（未完继续，请期待下篇）
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